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Saracinesche abbassate per i negozi e contratti di locazione. Come comportarsi?

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E’ ormai da un mese che la diffusione del COVID -19 trincera le piccole attività, gli artigiani e i commercianti al dettaglio (attività ritenute non essenziali) alla “serrata obbligata”. In questo periodo emergenziale molti sono i dubbi e molti sono gli interrogativi che ogni singolo si domanda: “quanto durerà? I miei sforzi che fine faranno? Stando chiuso come faccio a sostenere i costi fissi dell’attività?”
Insomma ognuno si domanda quale tipologia di comportamento adottare.
Il nostro intervento mira esclusivamente a dare alcuni consigli ragionati per coloro che oggi si trovano a dover fare i conti con gli affitti da corrispondere ai proprietari/locatori dei luoghi dove abitualmente si svolgono attività commerciali categoria C/1.
E’ utile sottolineare come al momento alcuna norma può dare certezza sia ai conduttori che ai proprietari in merito al pagamento dei canoni di locazione tranne nei casi esplicitamente richiamati all’interno del contratto stesso che prevedono per l’appunto, casi pandemici e disastri con chiusura delle attività a cura di imposizione sanitarie da parte dello Stato.
Ma quanti contratti possono prevedere accadimenti del genere? Ben pochi, anzi pochissimi.
A questo punto pertanto il dubbio che si pone all’intera categoria dei conduttori di locali destinati al commercio al dettaglio (categoria C/1) è:
Devo corrispondere ugualmente il canone di locazione durante l’emergenza nonostante sia chiuso per un provvedimento dello Stato?
Tanti richiami sono stati fatti sulla possibilità di autoriduzione dell’affitto da parte del conduttore attraverso l’applicazione della “impossibilità sopravvenuta” e della “eccessiva onerosità”, riferita al contratto di locazione nel periodo odierno.
Appare però necessario anzitutto ricordare la definizione di contratto di locazione al fine di una migliore interpretazione:
“la locazione è il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l’utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (canone)”.
Partendo da questo assunto possiamo convenire, pacificamente, che il conduttore ancorché in un momento di evento non prevedibile ha l’intera disponibilità del bene locatogli e che il proprietario alcuna colpa possa avere in merito all’evento di chiusura.
Stante quanto sopra, in primis va chiarito come il richiamo all’impossibilità sopravvenuta totale (art. 1463 cod. civ.) non possa trovare un “sicuro rifugio” per poter permettere al conduttore di autoridursi il canone contrattualmente previsto, in quanto da un lato il COVID-19 non diminuisce il bene oggetto di locazione e poi perché si rischierebbe la richiesta di risoluzione del contratto da parte del proprietario. Altrettanto dicasi se venisse invocata l’eccessiva onerosità contrattuale (art. 1467 cod. civ.) che – seppur legittimata dall’evento eccezionale e non prevedibile quale il COVID -19 – potrebbe causare null’altro che la mancata prestazione del conduttore nel pagamento dei canoni locatizi ma presterebbe il fianco ancora una volta alla risoluzione contrattuale e alla “perdita” dei locali dove si svolge l’attività commerciale. Non penso che il conduttore miri a ciò!
Se i suddetti “rimedi” codicistici non lasciano spazio ad interpretazioni, al contrario il dubbio sorge per l’eventuale applicazione dell’“impossibilità parziale” (art. 1464 cod. civ.) che potrebbe esser fatta valere dal conduttore.
Potrebbe ritenersi plausibile che, nell’ambito della sinallagmaticità del contratto, il conduttore possa invocare una parziale inutilizzabilità dei locali per i periodi in cui l’attività commerciale è stata sottoposta a restrizione dai provvedimenti autoritativi. Ma ciò implicherebbe l’auspicio che quest’ultimi vengano riconosciuti alla stregua del caso fortuito ovvero non per colpa del debitore (conduttore), per dare la possibilità di una rimodulazione della prestazione contrattuale (canone di locazione) ed al contempo sia di evitare il recesso sia di riconoscere la prestazione (pagamento dei canoni ridotti) come ancora apprezzabile dal creditore (locatore).
Pur nutrendo dello scettiscismo su quest’ultima ipotesi, anche alla luce dell’agevolazione riconosciuta ai negozianti e ai conduttori di locali appartenenti alla categoria catastale C/1 (60% di credito d’imposta sul canone di locazione del mese di marzo 2020 con eventuali proroghe della misura), riteniamo che al momento sia necessario attendere l’evolversi delle misure emergenziali in favore dei negozianti e artigiani che abbiano in locazione negozi di categoria C/1.
Atteso ciò appare preferibile, al fine di un comportamento secondo i canoni di buona fede e per un contemperamento degli interessi, svolgere in accordo con la proprietà una rimodulazione dei canoni locatizi richiedendo un periodo “cuscinetto” di sospensione parziale dei canoni locatizi per l’importo non coperto dal credito d’imposta ovvero del 40% del canone, per arrivare ad un incontro che abbia quale unico scopo la prosecuzione del contratto.

Avv. Alessandro Kusturin
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